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农村土地经营权抵押贷款试点探析

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学习强村001 发表于 2019-10-14 10:36:03 [显示全部楼层] |阅读模式 回复:  0 浏览:  121
  农村土地经营权抵押贷款试点探析
  土地经营权抵押贷款试点工作开展以来,土地作为农民“沉睡的资产”被唤醒,农民贷款缺乏有效抵押物的难题得到一定程度缓解。同时,试点工作的开展促进了土地流转,加大了土地集约化经营,为农民新型经营主体的发展起到“催化”作用,意义深远。但同时,试点工作开展中也存在经营权价值评估不规范、缺乏土地流转中介和维权机构、抵押债权处置困难和惠农风险补偿保障机制不完善等问题,亟须有关部门解决。
  推进试点工作中存在的问题
  (一)经营权价值评估不规范。目前的农村土地承包经营权的抵押存在价值评估不够规范或者完全不走贷款抵押物价值评估这一操作程序,可能会发生付出较高的贷款质押物价值评估费,而并没有走正规的法律程序。或者由于信息的缺失,无法对贷款人还款能力作出最客观的评价。
  (二)没有明确的土地承包经营权评估机构。县(市)无专业的土地承包经营权价值评估机构和具有专业资质的评估人员,缺乏评估流转土地承包经营权价值相应标准和操作程序,办理抵押登记手续困难,土地价值难以准确界定。贷款一般由抵押人与抵押权人协商确认评估价值,即使有乡镇政府部门抽调村民等组成的评估组织对土地进行评估,也得不到司法部门的认可,阻碍抵押物处置。
  (三)市场发育不成熟,配套机制不完善。由于目前尚无农村土地流转的中介和维权机构,对土地承包经营权处置带来一定困难,涉农金融机构在借款人出现经营风险、缺乏偿还能力时,没有中介、维权机构的参与,金融机构债权难以得到保护。土地经营权抵押贷款业务开办近两年,与其配套的土地颁证、产权流转等工作机制仍未健全,成为阻碍贷款开办的最大因素。部分县(市)农村土地确权颁证工作出现了“权好确、证难颁”的情形,主要原因是由于农民多年不间断地在荒坡、荒滩和一些不常用的田间道路等地私自开荒耕种,甚至一些林地、排水沟渠也被毁坏开荒,造成在册的农民承包土地面积与实际耕种面积不符。如对原有在册土地颁证,耕种开荒地的农民不认可,如果全部颁证,又对未参与开荒的农民造成不公,进而引发社会矛盾,阻碍了颁证进程。
  (四)抵押债权处置困难。当客户不能偿还贷款时,金融机构无法及时、有效处置抵押物。原因主要是土地经营权是特殊的信贷抵押物,既有经济属性也有一定的社会政治属性;土地流转受让方安全得不到保障;基层政府部门在处置抵押物时,也顾虑农民因失去土地经营权而上访,不利于稳定大局,进而打击失信行为不积极。
  (五)与农民实际需求亟须搭配。随着农业生产方式的转变,农村土地流转速度日益加快,土地集中度越来越高,农民的信贷需求已经由单纯的农业生产向再生产、教育和消费等领域发展,贷款对象也由众多单个农户向规模业主转变,贷款金额由小额分散向大额集中转变。调查显示,目前随着大规模农地经营的信贷需求的不断增大,5万元以下的小额信用贷款已远远不能满足业主的规模经营需要,而现行农村土地收益保证贷款信贷模式明显存在着农民贷款需求规模大与信贷投放额度小的矛盾。
  政策建议
  (一)完善农村土地法律框架,明确土地承包经营权抵押范畴。一是建议修订、完善相关法律法规和政策。尽快出台《农村土地承包经营权抵押登记实施办法》等文件,从法律上明确农村土地的担保物权性质,使农村享有土地占有、使用、收益、处理四种权益,允许土地承包经营权用作抵押进行融资。二是完善土地承包经营权登记和承包经营权证书制度。明确土地管理部门职责,规范权证发放和抵押登记环节,对土地承包经营权抵押进行登记管理,通过完善登记公示系统,将抵押登记信息及时全面地向社会公布,维护抵押登记的权威性,对擅自处置已抵押登记经营使用权的,制定相应的制裁措施,真正将土地承包经营权登记和权证书制度落实到农户、落实到地块,提高其公信力,为金融机构实施金融制度和服务产品创新、开办推广抵押贷款业务提供产权基础。
  (二)建立完善农村土地市场评估配套机制,为农村土地承包经营权流转提供服务。一是完善农村土地经营权流转市场。建议政府成立功能齐全的交易中心和土地经营权仲裁机制,设立县、乡、村土地流转服务机构,明确其相关职责,为农村土地经营权流转提供配套服务。如土地流转供求登记和信息发布、接受供求双方质询、协调供求双方有关事宜、落实契约关系、办理合同签证手续、对土地流转跟踪服务、调节纠纷、协调供求关系,维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益等。二是建立农村土地价值评估专业机构。通过制定完善“农村承包土地经营权价值评估管理办法”,引入具有权威的专业中介机构和专业人才对农村土地经营权抵押价值进行准确评估,合理确定农村土地价值。政府部门应组建独立的土地流转评估中心,培养专业资质评估人员,规范土地承包经营权价值的评估,为金融机构开展农村土地承包权抵押贷款创造条件。三是建立农村土地流转中介机构。充分发挥土地流转中介机构的作用,为土地流转提供合同、法律、竞价、纠纷等服务,使涉农金融机构能够及时通过土地流转中介服务机构,将抵押的土地承包经营权进行流转变现。
  (三)完善农业生产保障机制,降低土地承包经营权抵押贷款风险。一是建议政府财政部门建立专门的贷款损失保障或风险补偿机制。在贷款发生违约、金融机构实现抵(质)押权较困难时,实施抵(质)押物收购或进行贷款风险补偿,弥补金融机构可能出现的处置亏损和不良贷款。二是建议保险部门在现行法律法规的框架内开设土地承包经营权抵押贷款保险品种,以降低金融机构发放土地承包经营权抵押贷款的风险;利用农村担保机构分担抵押贷款风险。如依托农民专业合作社,建立互助型的农业专业担保机构,由农村担保机构为抵(质)押贷款提供担保,实现贷款风险分散。

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